廣西壯族自治區房地産開(kāi)發企業管理辦法

廣西壯族自治區房地産開(kāi)發企業管理辦法

第一(yī)章  總則

第一(yī)條  爲規範對房地産市場主體(tǐ)的管理，防範市場風險，建立房地産市場監督管理長效機制，根據《中(zhōng)華人民共和國城市房地産管理法》《城市房地産開(kāi)發經營管理條例》《廣西壯族自治區城市房地産開(kāi)發經營管理條例》及《房地産開(kāi)發企業資(zī)質管理規定》等有關法律、法規和規章的規定，結合自治區實際，制定本辦法。

第二條  在廣西壯族自治區行政區域内國有土地上從事房地産開(kāi)發經營的企業和實施房地産開(kāi)發管理的部門，應當遵守本辦法。

 第三條  本辦法所稱房地産開(kāi)發企業是指依法設立、具有企業法人資(zī)格，經工(gōng)商(shāng)登記從事房地産開(kāi)發和經營、且爲主營業務之一(yī)的經濟實體(tǐ)。

第四條  各房地産開(kāi)發企業應當按照法律、法規、規章和本辦法規定，依法申請企業資(zī)質，依法接受和配合主管部門的監管工(gōng)作。未取得房地産開(kāi)發企業資(zī)質，或資(zī)質證書(shū)超過有效期的，不得在本行政區域内從事房地産開(kāi)發經營業務。

第五條  自治區住房城鄉建設廳負責全區房地産開(kāi)發企業的監督管理工(gōng)作；設區市、縣（市）人民政府房地産主管部門負責本行政區域内房地産開(kāi)發企業的監督管理工(gōng)作。

第二章  房地産開(kāi)發企業資(zī)質分(fēn)級審批和管理

 第六條  房地産開(kāi)發一(yī)級資(zī)質由項目所在地設區市房地産主管部門出具審查意見、自治區住房城鄉建設廳初審，報住房城鄉建設部審批。

房地産開(kāi)發二級資(zī)質由項目所在地縣級以上人民政府房地産主管部門出具審查意見、企業住所所在地設區市房地産主管部門初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 房地産開(kāi)發企業三級、四級和暫定資(zī)質由設區市房地産主管部門或行政審批部門審批，按月将審批意見表報自治區住房城鄉建設廳。

申請暫定資(zī)質的房地産開(kāi)發企業，其資(zī)金和專業技術人員(yuán)已超過三級資(zī)質規定條件，拟開(kāi)發項目建築面積超過10萬平方米以上的，經設區市房地産主管部門初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 第七條  申請核定資(zī)質的房地産開(kāi)發企業應當符合相應等級資(zī)質條件的規定，提交下(xià)列材料：

（一(yī)）房地産開(kāi)發企業資(zī)質申報表（企業需在“申報意見”中(zhōng)應承諾執行本辦法第十五條第一(yī)款、第十六條和第十七條的規定）；

（二）企業證明材料：包括原房地産開(kāi)發企業資(zī)質證書(shū)、企業固定辦公場所證明、上一(yī)年度審計報告、企業開(kāi)發項目業績材料；

（三）專職人員(yuán)證明材料：包括專職技術人員(yuán)的身份證明、資(zī)格證書(shū)、勞動合同、社會保險繳納憑證和住房公積金繳存憑證。法定代表人、經營負責人、技術負責人、财務負責人還應提交任職文件和信用狀況報告；

（四）法律法規規定的其他材料。

初次申請核定資(zī)質的企業，在報送前款第（二）項材料時隻需提交企業固定辦公場所證明。

第八條  企業臨時聘用或兼職的人員(yuán)不得作爲專職人員(yuán)申報。作爲專職人員(yuán)申報資(zī)質的退休人員(yuán)不得超過3人，個人年齡不超過70歲。

業績材料應包括項目立項證明、土地使用權證明、規劃許可、施工(gōng)許可、預售許可等材料；已經竣工(gōng)的，還應提交竣工(gōng)驗收材料以及《住宅質量保證書(shū)》《住宅使用說明書(shū)》執行情況報告。以投資(zī)額折算工(gōng)程業績的，應提交房地産評估報告等證明材料。

按照自治區有關規定實施裝配式建築建造方式的房地産項目，經設區市房地産主管部門認定真實有效的，已竣工(gōng)房屋建築面積或者在建房屋建築施工(gōng)面積按項目實際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、國家康居示範工(gōng)程、住房城鄉建設部裝配式建築科技示範、住房城鄉建設部A級住宅性能認定的項目，已竣工(gōng)房屋建築面積按項目實際面積的1.5倍計算。以上兩類面積計算不疊加。

房地産開(kāi)發企業母公司控股50%及以上、實際由子公司開(kāi)發的項目，可以按照母公司控股比例計入母公司業績，但發生(shēng)在控股行爲之前的不得計入。核定子公司資(zī)質等級時，已計入母公司的業績不再重複計算。

 第九條  核定資(zī)質等級的房地産開(kāi)發企業資(zī)質證書(shū)有效期爲三年。《暫定資(zī)質證書(shū)》有效期爲一(yī)年。資(zī)質證書(shū)有效期屆滿前30日，房地産開(kāi)發企業可以随時申請資(zī)質證書(shū)有效期延續。

第十條  房地産開(kāi)發企業自領取《暫定資(zī)質證書(shū)》之日起一(yī)年内無開(kāi)發項目的，《暫定資(zī)質證書(shū)》有效期不得延長。

取得開(kāi)發項目後，非企業自身原因造成土地閑置或項目停滞的，經項目所在地房地産主管部門初審，可向自治區住房城鄉建設廳申請延續暫定資(zī)質，但延長期限不得超過兩年。

第十一(yī)條  資(zī)質證書(shū)内容發生(shēng)變動的，企業應當在向工(gōng)商(shāng)行政管理部門辦理變更手續後的30日内，到證書(shū)審批機構辦理資(zī)質證書(shū)變更手續。

第十二條  房地産開(kāi)發企業依據本辦法第七條的規定提交資(zī)質申報材料，審批部門應予以受理。審批部門不得擅自增加或删除受理材料目錄。

申報材料不齊全的，審批部門應一(yī)次性告知(zhī)申報企業補齊。企業補充材料後再次申報的，審批部門不得再次以材料不全或不符合規定爲由拒絕受理。

第十三條  一(yī)級資(zī)質房地産開(kāi)發企業設立的法人控股子公司，其專職技術人員(yuán)和資(zī)金條件符合一(yī)級資(zī)質條件，并已經使用自有資(zī)金購地的，可以直接申請二級資(zī)質。

第十四條  房地産開(kāi)發企業依法按資(zī)質等級确定開(kāi)發經營範圍和建設規模。

（一(yī)）一(yī)級資(zī)質房地産開(kāi)發企業承攬房地産項目的建設規模不受限制，可以在全國範圍内承攬房地産開(kāi)發項目；

（二）二級資(zī)質房地産開(kāi)發企業可承攬建築面積25萬平方米以下(xià)的開(kāi)發建設項目；

（三）三級資(zī)質房地産開(kāi)發企業可承攬建築面積10萬平方米以下(xià)的開(kāi)發建設項目；

（四）四級資(zī)質、暫定資(zī)質房地産開(kāi)發企業可承攬建築面積5萬平方米以下(xià)的開(kāi)發建設項目。屬于二級及以上資(zī)質企業的全資(zī)子公司且母公司上年度信用優秀的，經母公司書(shū)面承諾對子公司開(kāi)發項目共同承擔相關責任後，子公司可以承擔建築面積10萬平方米以下(xià)的開(kāi)發建設項目。

房地産開(kāi)發企業應當在規定的業務範圍内從事房地産開(kāi)發經營業務，不得越級承擔業務。

第三章  市場監管和服務

 第十五條  房地産開(kāi)發企業跨市（縣）進行房地産投資(zī)開(kāi)發經營的，應向開(kāi)發項目所在地的房地産主管部門提交以下(xià)材料備案：

（一(yī)）近三年開(kāi)發項目情況、質量安全管理情況及相關材料；

（二）待開(kāi)發項目情況及相關材料。

 第十六條  企業在申報資(zī)質和接受房地産主管部門監管檢查時，應對所提交材料的真實性、合法性作出承諾并承擔法律責任。

    

審批部門不得以懷疑申報材料真實性爲由不予受理或不予許可；監管部門不得以懷疑被檢查材料真實性爲由實施處罰。以不符合法定條件或提交虛假材料爲由不予許可或實施處罰的，應同時公布相關證據。

第十七條  各市（縣）房地産主管部門要加強商(shāng)品房項目預售管理，嚴格落實房地産預售價格申報和網簽制度，嚴格執行明碼标價、一(yī)房一(yī)價制度。

房地産開(kāi)發企業在銷售商(shāng)品房時，應當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書(shū)面承諾，并在商(shāng)品房銷售公示平台網站上和樓盤銷售現場予以公示。

房地産開(kāi)發企業應加強統計管理工(gōng)作，及時向房地産主管部門和統計部門報送相關數據，并确保數據真實、準确、完整，不得遲報、瞞報。

第十八條  獲得預售許可之前，房地産開(kāi)發企業不得開(kāi)展商(shāng)品房銷售活動，不得訂立與拟銷售商(shāng)品房有關的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預售價以外(wài)的費(fèi)用。

房地産開(kāi)發企業制作商(shāng)品房預售廣告或者進行其他形式的宣傳時，應當載明《商(shāng)品房預售許可證》的批準文号。

第十九條  房地産開(kāi)發企業申請預售許可，工(gōng)程形象進度應達到25%以上。其中(zhōng)，多層建築應完成基礎結構施工(gōng)，高層建築應完成主體(tǐ)結構三層以上，超高層建築應完成主體(tǐ)結構十層以上。

預售許可證書(shū)有效期不得長于資(zī)質證書(shū)有效期。

第二十條  房地産開(kāi)發企業申請商(shāng)品房預售許可前，應當在項目所在地商(shāng)業銀行開(kāi)立商(shāng)品房交易資(zī)金監管專用賬戶。

第二十一(yī)條  監管賬戶開(kāi)戶銀行應與項目所在市（縣）房地産主管部門建立信息互通共享機制。

建立商(shāng)品房預售資(zī)金監管賬戶的銀行，應具備資(zī)金監管安全規範運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，應當配合房地産主管部門開(kāi)展預售資(zī)金監管。

第二十二條  商(shāng)品房預售所得款項，應當用于與商(shāng)品房有關的工(gōng)程建設。預售款項用款計劃報經房地産主管部門會有關部門審核同意後，由監管賬戶直接撥付給項目工(gōng)程建設相關企業賬戶。

第二十三條  房地産開(kāi)發項目竣工(gōng)驗收之前，監管賬戶應有留存資(zī)金，具體(tǐ)比例由各市根據項目情況确定。

第二十四條  各級房地産主管部門和審批部門要與金融監管部門建立信息互通和部門聯動機制，定期通報資(zī)質審批和市場監管情況。

各級房地産主管部門要建全房地産市場信用體(tǐ)系，協同相關部門對房地産領域失信責任主體(tǐ)實施懲戒。

第二十五條  房地産開(kāi)發企業應當在辦理預售（現售）許可之前，依法制定臨時物(wù)業管理規約，選聘前期物(wù)業服務企業。

房地産開(kāi)發企業應向前期物(wù)業服務企業提交項目規劃建設資(zī)料和設計圖紙(zhǐ)的複印件。

第二十六條  房地産開(kāi)發項目驗收合格後，房地産開(kāi)發企業應當将項目開(kāi)發情況書(shū)面報送項目所在地房地産主管部門，并将項目資(zī)料提供給物(wù)業服務企業。

各市房地産主管部門在每年1月底前将本市上一(yī)年度前期物(wù)業管理情況和房地産項目竣工(gōng)交付情況報送自治區住房城鄉建設廳。

第二十七條  房地産開(kāi)發企業資(zī)質審批和監督檢查實施主管部門監管下(xià)的專家審查制度。房地産主管部門按層級負責組建房地産評審專家庫。

第四章  檢查和考核

第二十八條  自治區住房城鄉建設廳對各市執行房地産開(kāi)發企業資(zī)質審批權和實施相關審批活動的情況進行監督檢查。

自治區住房城鄉建設廳對各市履行房地産市場監督管理職責的情況進行監督檢查。

第二十九條  房地産開(kāi)發企業未取得房地産開(kāi)發資(zī)質，或資(zī)質證書(shū)超過有效期，進行房地産開(kāi)發經營的，依法從重處罰。

第三十條  房地産開(kāi)發企業申請資(zī)質之前一(yī)年有下(xià)列情形之一(yī)的，資(zī)質審批機關不予批準資(zī)質申請；二級及以下(xià)資(zī)質存續期間有下(xià)列情形之一(yī)的，由原資(zī)質審批機關通報相關金融機構和監管部門，并根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資(zī)質等級、吊銷資(zī)質等級證書(shū)等處罰；一(yī)級資(zī)質存續期間有下(xià)列第一(yī)款以外(wài)情形之一(yī)的，由自治區住房城鄉建設廳提交相關監管意見并提請住房城鄉建設部予以處罰：

（一(yī)）超越資(zī)質等級從事房地産開(kāi)發經營的；

（二）要求或脅迫工(gōng)程勘察、設計、施工(gōng)、監理等單位違反工(gōng)程建設強制性标準，降低工(gōng)程質量的；

（三）發生(shēng)較大(dà)及以上等級工(gōng)程質量安全事故的；

（四）将未組織竣工(gōng)綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；

（五）惡意拖欠施工(gōng)企業工(gōng)程款的；

（六）未依法履行商(shāng)品房屋質量保修義務的；

（七）發生(shēng)無故拖延交房時間、捂盤惜售、哄擡房價及其他擾亂房地産市場秩序行爲的；

（八）以房地産物(wù)業爲抵押非法向社會公衆募集資(zī)金的；

（九）違法選聘前期物(wù)業服務企業或未按規定履行承接查驗義務的；

（十）限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的；

（十一(yī)）企業信用檔案中(zhōng)有其他嚴重不良行爲記錄的。

    

發生(shēng)上述情形的企業，其法定代表人或股東再次申請房地産開(kāi)發資(zī)質的，應對前述情況涉及個人責任的部分(fēn)作出解釋說明。

 第三十一(yī)條  房地産開(kāi)發企業有違法、違規情形，導緻資(zī)金風險或購房糾紛的，應暫停該企業及項目相關審批工(gōng)作。情節嚴重的，依法予以處罰。

 各級房地産主管部門或審批部門工(gōng)作人員(yuán)在資(zī)質審批和管理中(zhōng)玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分(fēn)；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十二條  本辦法由自治區住房城鄉建設廳負責解釋。 

第三十三條  本辦法自印發之日起施行。此前自治區内各級房地産主管部門發布的相關規範性文件與本辦法存在不一(yī)緻的，以本辦法爲準。

《廣西壯族自治區房地産開(kāi)發企業管理辦法》政策解讀

    
三、辦法出台的目的及具體(tǐ)措施

    
（一(yī)）防風險：1.嚴格房地産開(kāi)發企業監管，完善核定資(zī)質等級和監管要求；2.修訂完善暫定資(zī)質企業開(kāi)發大(dà)型項目的規定，防範資(zī)金鏈斷裂和“爛尾”風險；3.明确信用體(tǐ)系建設要求。

    
（二）促發展：1.将房地産開(kāi)發企業跨省（市）備案明确爲告知(zhī)性備案，并簡化備案内容；2.鼓勵區内外(wài)一(yī)級資(zī)質房地産開(kāi)發企業在廣西投資(zī)開(kāi)發項目，扶持和服務區内房地産開(kāi)發企業做大(dà)做強。

    
（三）保穩定：進一(yī)步落實國務院以及住房城鄉建設部等國家部委關于房地産市場的規範性文件要求；進一(yī)步完善預售監管、項目前期物(wù)業管理、違規行爲處罰等方面的内容。

    
四、辦法的主要内容

    
《辦法》分(fēn)爲四章。

    
第一(yī)章爲“總則”，主要是明确《辦法》的法律依據、适用範圍，明确企業實施房地産開(kāi)發行爲的條件，明确各級房地産主管部門的基本職責和管理權限。

   
 第二章爲“房地産開(kāi)發企業資(zī)質分(fēn)級審批和管理”，主要是根據《房地産開(kāi)發企業資(zī)質管理規定》的授權，明确房地産資(zī)質審批的條件、分(fēn)級審批和管理的權限。

   
 其中(zhōng)，明确區内外(wài)一(yī)級資(zī)質房地産開(kāi)發企業在廣西投資(zī)開(kāi)發項目，在規定條件下(xià)給予其開(kāi)發實體(tǐ)資(zī)質直接核定資(zī)質等級，鼓勵先進和有實力的企業到廣西投資(zī)。同意廣西房地産開(kāi)發企業集團集中(zhōng)使用開(kāi)發業績，扶持和服務區内房地産開(kāi)發企業做大(dà)做強。

   
 第三章爲“市場監管和服務”，主要是在采納各部門意見建議基礎上，貫徹落實法規、規章和住房城鄉建設部關于房地産市場監管工(gōng)作的各項要求。其中(zhōng)，進一(yī)步明确了房地産審批和監管的行政主體(tǐ)責任，進一(yī)步完善了房地産預售審查要求，進一(yī)步明确了預售資(zī)金監管和使用的條件，進一(yī)步規範了房地産項目交付使用和物(wù)業管理的相關銜接工(gōng)作。

   
 第四章爲“檢查和考核”，主要是根據《房地産開(kāi)發企業資(zī)質管理規定》的授權，明确對房地産資(zī)質審批和監管工(gōng)作的檢查考核責任。同時明确了監管部門和房地産開(kāi)發企業違法違規的情形和責任。

    
關于房地産開(kāi)發企業的違法違規情形，包括但不局限于法律、法規、規章和住房城鄉建設部等國家部委頒布的文件規定的違規情形，因此有可能不僅房地産主管部門一(yī)家執行行政處罰權。