政府工(gōng)作報告力推租購并舉金融地産模式破解行業痛點

    從2018年政府工(gōng)作報告中(zhōng)指出，将加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到全國發布租賃新政策的城市超50個，已有超過10個城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

進入2018年，租購并舉成爲房地産市場的“熱門詞彙”。

從2018年政府工(gōng)作報告中(zhōng)指出，将加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到全國發布租賃新政策的城市超50個，已有超過10個城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

經曆了1年時間限購、限貸、限價、限售、限商(shāng)爲核心的行政性調控，再到租售同權，住房租賃試點等住房供應體(tǐ)系的調控。随着信息聯網、不動産登記、房地産稅等相繼落地，房地産調控長效機制已漸成型。

在房地産投資(zī)機構平安不動産的一(yī)位負責人看來，政府工(gōng)作報告爲房地産市場的下(xià)一(yī)步發展指明了方向，住房租賃市場在實現住有所居方面将發揮更爲重要的作用，将是房地産市場發展的重點。随着立體(tǐ)化住房租賃政策體(tǐ)系将逐步構建，将進一(yī)步推動住房租賃市場供應主體(tǐ)多元化、規模化、專業化。

然而，租房市場存在的投資(zī)額巨大(dà)，回報周期過長，回報方式單一(yī)等問題，對參與企業機構提出了嚴峻地挑戰，也爲我(wǒ)(wǒ)國地産與金融行業進一(yī)步融合提出更高要求。

政策利好頻(pín)現租賃藍(lán)海顯現

2017年是中(zhōng)國房地産租賃市場的元年。中(zhōng)國房地産報記者統計，去(qù)年以來在中(zhōng)央文件及各地政策中(zhōng)，關于支持租賃市場發展的文件超過30餘份。

去(qù)年7月20日，住建部等九部委發文稱，要加快大(dà)中(zhōng)城市住房租賃市場發展。響應落實調控地方政府主體(tǐ)責任，廣州和北(běi)京先後宣布“租購同權”，上海試水“隻租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。

兩個月後，國土資(zī)源部更是就全面啓動利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點工(gōng)作作出全面部署，旨在建立租購并舉的住房體(tǐ)系，促進建立房地産平穩健康發展的長效機制。

今年3月5日，政府工(gōng)作報告也指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體(tǐ)責任，繼續實行差别化調控，建立健全長效機制，促進房地産市場平穩健康發展同時，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有産權住房；加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

記者注意到，在今年的諸多省份政府工(gōng)作報告中(zhōng)，關于“完善租購并舉的住房制度”“嚴格防控房地産市場風險”等詞彙成爲2018年房地産市場政策調控的主旋律，具體(tǐ)的措施表現爲加大(dà)租賃市場供地力度、增加保障性住房建設等。

從中(zhōng)央定調到落實地方主體(tǐ)責任，政策頻(pín)繁釋放(fàng)的利好也進一(yī)步催熱租賃市場的熱度。從需求端來看，據社科院社會藍(lán)皮書(shū)顯示，我(wǒ)(wǒ)國目前約有30%左右的“90”後大(dà)學生(shēng)在畢業兩三年内，人均居住面積不足20平方米，他們主要采取租房住而且多是合拼、合租方式。

據國内知(zhī)名中(zhōng)介發布報告顯示，從近一(yī)年來看，國内每年新增的應屆大(dà)學畢業生(shēng)租房規模已達到約600億元，去(qù)年中(zhōng)國有近1.6億人租房，預計2020年将達到1.9億，2030年将有約2.7億人成爲租客。

“供給側也在發力，随着多主體(tǐ)供應的格局成型，市場供給将更加多樣化。除了政府劃撥土地建造住房外(wài)，工(gōng)業廠房拆除重建、商(shāng)改住等模式将逐漸正規化。”平安不動産一(yī)位負責人告訴中(zhōng)國房地産報記者。

這位負責人同時表示，住房供給保障力度将繼續加大(dà)，租售并舉等調控舉措進一(yī)步深化。這是一(yī)項利國利民的政策，将引導房地産市場邁進新時代。

“租購同權有助于理順房地産需求方的‘住’與‘炒’的關系，租購同權有利于基本公共服務從面向部分(fēn)人的特權，轉變爲無差别的普權，有助于實現基本公共服務均等化的目标。”

金融+地産雙輪驅動

我(wǒ)(wǒ)國住房銷售市場經過30年發展正在走向成熟，而從相對年輕的租賃市場市場發展來看，借鑒歐美長租公寓發展曆程，一(yī)個具備良好發展趨勢的租賃市場，必須具備機構化、專業化、金融化三大(dà)基因。

這種路徑也體(tǐ)現了租賃市場的特性——從土地資(zī)源争奪轉向資(zī)産管理投資(zī)、專業服務等綜合能力的較量，具備專業投資(zī)眼光、多渠道資(zī)本運作、高超運營能力與專業服務品質的機構才能市場脫穎而出，成爲引領這個巨大(dà)藍(lán)海市場的發展方向與服務标杆。

去(qù)年11月3日，建行深圳市分(fēn)行與11家房企簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開(kāi)發深圳市長租房市場。緊随其後，11月28日，工(gōng)商(shāng)銀行北(běi)京分(fēn)行宣布，将爲住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融産品。

這隻是銀行涉足租賃市場的一(yī)個新近案例。中(zhōng)國房地産報記者統計發現，截至目前，已有中(zhōng)信、建行、中(zhōng)行和工(gōng)行等多家銀行開(kāi)始響應政策，宣布了類似的房屋租賃金融産品計劃。

而作爲房地産市場中(zhōng)另一(yī)個最不可缺少的參與主體(tǐ)——各類市場主體(tǐ)也紛紛加速布局租賃市場的步伐。據不完全統計，目前已有超過20家百強房企及機構啓動長租公寓中(zhōng)長期發展戰略，包括碧桂園、萬科、保利在内的一(yī)些龍頭房企都将長租公寓列爲實現轉型的創新業務之一(yī)，甚至有計劃獨立上市。

而結合了銀行的金融屬性和房企的開(kāi)發運營經驗，另一(yī)種市場參與主體(tǐ)的模式異軍突起。

作爲平安集團旗下(xià)專業的不動産投資(zī)及資(zī)産管理平台，平安不動産擁有突出的金融和産業資(zī)源優勢，其綜合金融和資(zī)産管理能力是長租公寓不可或缺的重要力量，與各家實力長租公寓開(kāi)發及運營企業強強聯合、優勢互補，系統化解決長租公寓發展遇到的資(zī)金、資(zī)産、運營管理等難題和問題，構建完善的長租公寓産業生(shēng)态系統。專業人士分(fēn)析指出，租賃市場初期離(lí)不開(kāi)重資(zī)産化的過程，然而從長遠看，重資(zī)産的證券化是必行之路，金融化是這一(yī)領域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集團雄厚的金融實力，平安不動産在布局租賃市場中(zhōng)優勢顯著。

契合了專業的金融運營能力與租賃市場發展的互利效應，更多以“金融+地産”爲核心模式的合作加速落地。

平安不動産将聯合國内地産30強公司及業内領先運營管理品牌，共同搭建長租公寓産業發展平台，構建長效合作機制，将在北(běi)上廣深一(yī)線城市以及南(nán)京、杭州、武漢等強二線城市共同布局長租公寓項目，發展全産品線長租公寓産品，計劃目标資(zī)産管理規模将達數百億元的量級。目前已與朗詩簽訂長租公寓戰略合作協議，上海、南(nán)京等地項目正在全面推進，預計不久将相繼開(kāi)業。

就在3月24日中(zhōng)國發展高層論壇上，中(zhōng)國建設銀行行長王祖繼也提到金融與地産結合的方向：一(yī)方面，繼續嚴把信貸投放(fàng)，調整信貸結構，遏制投機炒作，大(dà)力支持居住需求。另一(yī)方面，要把着力點轉向針對房地産需求失衡，提供綜合金融解決方案上來，引導資(zī)源有效供給，解決社會痛點問題。

“通過金融服務，在供給方和需求方之間搭建了一(yī)個橋梁。通過金融産品和服務創新推動‘租購并舉’住房制度的建立，幫助百姓實現安居夢想”，王祖繼認爲這正是金融與地産結合的一(yī)個正确方向。