南(nán)甯土拍新規之“産權移交住房”的8項通知(zhī)

        南(nán)甯土拍新規之“産權移交住房”的8項通知(zhī)

       南(nán)甯土地出讓政策經過3次調整，最終“限房價+限地價+競産權移交住房”的方式在6月16日迎來試水落地，這是南(nán)甯土地市場新規首次挂牌，比較值得關注的是競産權移交住房問題，在後續的開(kāi)發建設過程中(zhōng)，該如何落實的問題。南(nán)甯國土局給出了相關意見。

  關于我(wǒ)(wǒ)市近期國有建設用地使用權公開(kāi)出讓竟配涉及産權移交住房問題有關意見的通知(zhī)

  各意向競買人：

  針對我(wǒ)(wǒ)市近期住宅用地國有建設用地使用權公開(kāi)出讓采用“限房價、限地價、競産權移交住房”競價方式涉及産權移交住房的有關問題，經我(wǒ)(wǒ)局會同市住房局、市地稅局，市規劃局等有關部門研究後，現将有關處理意見通知(zhī)如下(xià)：

  一(yī)、關于土地增值稅問題

  對于有意向競買人提出的“如投資(zī)配建産權移交住房，該部分(fēn)是否影響土地增值稅清算”問題，依據《中(zhōng)華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定，産權移交住房已構成土地權利人取得土地使用權的成本，因此，土地增值稅清算時，其産權移交住房成本可在“取得土地使用權所支付的金額”項目中(zhōng)據實扣除。

  二、關于契稅及印花稅問題

  對于有意向競買人提出“如投保配建産權移交住房，該部分(fēn)是否影響契稅及印花稅計征的問題”，分(fēn)不同階段處理:

  （一(yī)）關于土地出讓時的契稅及印花稅。根據《财政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知(zhī)》（财稅[2004]134号）“出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格爲承受人未取得該土地使用權而支付的全部利益”及《中(zhōng)華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》和《财政部國家稅務總局關于印花稅若幹政策的通知(zhī)》（财稅[2006]162号）有關規定，産權移交住房，構成了權利人取得國有土地使用權所支付的全部經濟利益，應據實納入計稅價格計征契稅及印花稅。

  （二）關于産權移交住房移交時的契稅及印花稅，根據《中(zhōng)華人民共和國契稅暫行條例》及《中(zhōng)華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》相關規定，産權移交住房移交時，由征收機關按市場價格确定計稅依據計征買受人的契稅及雙方的印花稅。

  三、關于産權移交住房的建設分(fēn)配問題

  對于有意向競買人提出“如何建設分(fēn)配産權移交住房是否有明确要求，是否需要集中(zhōng)配建或能否根據項目整體(tǐ)設計方案分(fēn)布配建”的問題，我(wǒ)(wǒ)市明确産權移交住房的建設分(fēn)配須同時具備以下(xià)條件：一(yī)是套型面積爲80-120平方米；二是産權移交住房應在首期建設；三是開(kāi)發建設單位申報預售前，由産權移交住房接收單位核選相關房源，産權移交住房不要求集中(zhōng)配建。

  四、關于車(chē)位配建及産權問題

  對于有意向競買人提出"如整體(tǐ)項目按規劃設計條件要求的車(chē)位配比配建車(chē)位，産權移交住房的車(chē)位産權是否需要一(yī)并移交政府，能否由競得人自行銷售"的問題，明确配建産權移交住房的項目，按整體(tǐ)項目規劃設計要求配建車(chē)位，按配比配建的車(chē)位産權不需要一(yī)并移交政府，由競得人按照有關規定自行銷售。産權移交住房的接收單位需要車(chē)位，可通過購買或租賃的方式處理。

  五、關于方案報審問題

  項目建設單位在與市國土部門簽訂土地出讓合同後，向市規劃部門辦理項目總平報審之前，應就所配建的産權移交住房的總建築面積、房型、套數事項征求市住房局意見。

  六、關于物(wù)業專項維修資(zī)金繳納問題

  對于有意向競買人提出“如果一(yī)棟樓内既有産權移交住房和商(shāng)品房，産權移交住房是否需要交納物(wù)業專項維修資(zī)金，需要使用物(wù)業裝修維修資(zī)金時簽字業主代表是誰”的問題，明确如下(xià)：

  配建産權移交住房的項目，由開(kāi)發建設單位按照《南(nán)甯市物(wù)業專項維修資(zī)金管理辦法》規定交納首期物(wù)業專項維修資(zī)金，具體(tǐ)操作辦法：由開(kāi)發建設單位先按整棟建築面積足額交存，待産權移交住房移交給确定的産權接收單位時，再由産權接收單位向開(kāi)發建設單位支付預交的物(wù)業專項維修資(zī)金。使用物(wù)業專項維修資(zī)金時，有産權移交住房的産權接收單位作爲業主簽字表決。

  七、關于預售證辦理問題

  對于有意向競買人提出“如果一(yī)棟樓内同時産權移交住房和商(shāng)品房，在辦理預售證時是否需要将産權移交住房部分(fēn)納入樓盤表并辦理預售證，如産權移交住房需辦理預售，是否需要進行預售資(zī)金監管及有何其他特殊要求的問題，明确如下(xià)：

  配建産權移交住房的項目，産權移交住房部分(fēn)納入樓盤表統一(yī)管理。如整棟樓都是産權移交住房的，該棟樓可不納入商(shāng)品房預售資(zī)金監管範圍，也不列入商(shāng)品房預售許可的範圍；如産權移交住房屬于插花式分(fēn)布在某棟商(shāng)品房中(zhōng)的，則産權移交住房需要按樓棟統一(yī)納入商(shāng)品房預售資(zī)金監管範圍，但不列入商(shāng)品房預售許可範圍。

  八、關于物(wù)業費(fèi)用問題

  對于有意向競買人提出"産權移交住房空置期,小(xiǎo)區的水電公攤、物(wù)業費(fèi)如何收取，由誰支付，住戶的違約責任是否由房屋所有人承擔。産權移交住房物(wù)業費(fèi)是否能與同小(xiǎo)區商(shāng)品住宅物(wù)業費(fèi)收費(fèi)标準一(yī)緻。若不能，差價部分(fēn)政府是否有對應補貼"的問題,明确如下(xià):

  産權移交住房空置期内，其水電公攤、物(wù)業費(fèi)用交納和相關違約責任，按照産權移交住房接收單位與使用人的約定處理，産權移交住房的物(wù)業服務費(fèi)用标準與同小(xiǎo)區交費(fèi)标準保持一(yī)緻，政府不予補貼。